不動産の購入は、人生の中でも特に大きな金額が動く取引です。
契約を締結した後に、諸事情によって解約をお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、買主から不動産売買契約を解除できるのかや、解除できる場合に違約金が必要なケースなどについて解説します。

不動産売買契約とは？

不動産売買契約とは、売主が特定の土地や建物の所有権を相手方に移転することを約束し、買主がその代金を支払うことについて、双方が合意を交わす契約をいいます。
契約の締結にあたっては、宅地建物取引士による重要事項説明の手順を経た上で、売買契約書に双方が署名・押印し、買主から売主へ手付金と呼ばれる一定の証拠金が支払われることが一般的です。
不動産売買契約を結ぶと、売主と買主の双方は、契約書に記載された権利と義務を全うせねばならず、自己都合による一方的な破棄は原則として認められません。
しかし、結論として、多くの場合において不動産売買契約は、特定の条件や手順を踏むことで買主から解除できるようになっています。
不動産の取引では、契約から実際の引き渡しまでに数ヶ月の期間が空くことが多いです。
その間に予測不可能な事態が起きる実態を考慮し、基本的には、あらかじめ契約書の中に解除に関する特約やルールが明記されているのです。
ただし、どのような理由で、いつ解除を申し出るかによって、金銭的なペナルティである違約金が発生するかどうかが分かれます。

違約金なしで解除できるケース

契約書の特約条項や法律の規定に則ることで、違約金を支払うことなく不動産売買契約を解約できるケースは、以下の通りです。

ローン特約（融資利用の特約）が適用されるとき

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、契約書にローン特約が盛り込まれていることがほとんどです。
ローン特約とは、売買契約を結んだ後に金融機関のローン本審査に落ち、資金の調達ができなくなった際、契約を無条件で白紙撤回できるという買主保護のためのルールです。
ローン特約の期日内であれば、買主に過失がない限りは違約金なしで契約を解除でき、支払済みの手付金は買主の手元へ戻ってきます。

不動産売買契約の手付解除の期間内であるとき

不動産売買契約では、契約締結から一定の期間を手付解除期日として設定します。
手付解除期日内であれば、理由が自己都合であっても、違約金を支払うことなく不動産売買契約を解除することが可能です。
ただし、買主から解除する場合、支払った手付金については払い戻しを諦めなければなりません。

物件に重大な契約不適合が見つかったとき

契約書に記載のない重大な不具合が引き渡された不動産にあることが発覚した場合、契約不適合責任のルールが適用され、買主は売主に対して修繕の請求を行うことができます。
発覚した欠陥が重大であり、修繕が不可能であったり、売主が対応を拒絶したりした場合には、買主は違約金なしで不動産売買契約を解除できる可能性が高いです。

天災地変などによる建物の滅失（危険負担）のとき

契約を結んだ後から実際の引き渡しを行うまでの間に、売主・買主のどちらの責任でもない天災や事故によって建物が全壊してしまった場合、法律の危険負担というルールが適用されます。
これにより、買主は代金の支払いを拒絶することができ、契約書に定められた特約に則って違約金なしで不動産売買契約の解除が可能です。

違約金が必要となるケース

自らの重大な過失によって義務を果たせなくなったために不動産売買契約の解約を申し出る場合などは、違約金を支払わねばならないことがあります。
具体的には、次のケースでは売買契約書の記載に基づいた違約金の支払いが求められます。

手付解除の期日を過ぎた後の自己都合による解約

手付解除の可能期間が満了して双方が契約の履行に着手した後に、自己都合で不動産売買契約の解除を申し出る場合には、違約金が必要となります。
なぜなら、この段階での解除は、正当な理由のない一方的な契約不履行とみなされるためです。

自身の過失によってローン特約の適用が認められないとき

買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、通常は違約金なしで契約を白紙に戻せるローン特約が契約書に盛り込まれています。
しかし、買主が故意に必要書類の提出を拒んだり、わざと期日を遅らせたりしたために審査が否決されたとき、ローン特約を理由にした無償の不動産売買契約の解除は認められません。
買主から解除するためには、違約金の支払いが必要となります。

まとめ

今回は、買主が不動産売買契約を解除できるのかどうかや、解除する際に違約金が必要となるケースなどについて解説しました。
不動産売買契約は、ローン特約や手付解除の期間内であれば、違約金なしでの解除が可能です。
不動産売買契約の解除についてお悩みの方は、弁護士への相談をご検討ください。