弁護士 新 英樹（AA法律事務所） > 記事コンテンツ > 普通借家契約と定期借家契約の違いとは？期間や中途解約について
賃貸住宅やオフィスを借りる際に締結する賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約と定期借家契約は、更新可否や解約条件において異なる性質を持っています。
今回は、普通借家契約と定期借家契約の相違点について解説します。
賃貸借契約は、主に普通借家契約と定期借家契約に分けられます。
それぞれの概要は以下の通りです。
普通借家契約とは、原則として契約期間が終了しても借主がそのまま住み続けたいと望む限り契約が自動的に更新される賃貸借契約です。
貸主が更新を拒否するためには、正当事由が必要となります。
定期借家契約とは、あらかじめ定められた期間が満了した時点で契約が確定的に終了する賃貸借契約です。
普通借家契約のように契約が更新されることはありません。
契約期間が終わった後も引き続き住む場合には、貸主との合意の上で再契約を結ぶことになります。
普通借家契約と定期借家契約の違いは、以下の通りです。
普通借家契約において、契約期間は1年以上に設定しなければなりません。
一般的には2年契約とすることが多いです。
一方で、定期借家契約では契約期間の設定に制限がありません。
当事者の自由な合意によって決定できます。
契約期間が1年以上の定期借家契約においては、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に借主に対して契約終了の通知を行わなければなりません。
普通借家契約において貸主から更新を拒絶するためには、正当事由が認められる必要があります。
たとえば、貸主がその建物を自ら使用しなければならない切実な事情や、建物の老朽化による危険性を証明しなければなりません。
裁判において正当事由が単独で認められることは難しく、多くの場合は貸主から借主へ立退料を支払うことで不足する正当事由を補完します。
一方、定期借家契約では、契約期間満了による終了時に正当事由や立退料は不要です。
契約終了の通知さえ適切に行っていれば、貸主は迅速に物件を回収して次の活用方法に移行できます。
普通借家契約では、通常、契約書の中に中途解約に関する条項が設けられています。
たとえば、解約の1ヶ月前までに申し出ることでいつでも解約できるなどといった内容です。
借主は自分の都合に合わせて比較的自由に住まいを変えることができます。
しかし、定期借家契約では、中途解約ができる旨の特約がない限り借主から一方的に辞めることはできません。
定期借家契約は原則として期間満了まで住み続けることが前提であるためです。
ただし、床面積が200平方メートル未満の居住用建物であれば、借主側にやむを得ない事情がある場合に限り中途解約が認められています。
定期借家契約を成立させる手続きは、普通借家契約のものよりも複雑になりがちです。
普通借家契約を締結する際は一般的に賃貸借契約書を作成して署名捺印を行いますが、法律上は口頭の約束でも有効です。
これに対して定期借家契約は、必ず公正証書などの書面によって行わなければなりません。
さらに、契約更新がなく期間満了で終了することを通知する書面を契約書とは別にあらかじめ交付し、借主に説明する義務があります。
事前説明の手続きに不備があったり説明用の書面を渡していなかったりした場合、その契約は定期借家としては認められず、強制的に普通借家契約として扱われることになります。
普通借家契約の賃料は、周辺の相場通りに設定されることが一般的です。
また、契約更新の際に更新料を支払う慣習のある地域が多くなっています。
一方、定期借家契約の賃料は相場よりも1割から2割程度安く設定される傾向にあります。
理由として、契約期間満了時に更新ができないという借主への制約が挙げられます。
さらに、貸主は賃料を下げてでも確実な返還を優先するケースが多いため、賃料交渉の余地が生まれやすいといえます。
普通借家契約と定期借家契約のどちらを選択すべきかは、借主のライフプランや法人の事業計画によって決まります。
長い期間契約を続けたい場合には普通借家契約が有効です。
更新という権利が保障されていることで、生活や事業の継続性を守りやすくなります。
一方で、退去時期が明確な人にとっては定期借家契約も有力な選択肢となります。
賃料を抑えられる可能性が高く、更新料を支払う必要がないためです。
今回は、普通借家契約と定期借家契約の違いについて解説しました。
どちらの契約が適しているかを検討する際には、希望する契約期間が重要な判断要素となります。
賃貸借契約に関するトラブルでお困りの場合には、弁護士に相談することを検討してください。