弁護士 新 英樹（久米法律事務所） > 記事コンテンツ > 賃料の増額・減額請求｜要件や注意点など
不動産物件の賃貸契約において、賃料の増額・減額を請求することは可能です。
不動産の賃貸契約は長期間にわたるケースも多く、その期間内にさまざまな状況の変化により、賃料が適当ではなくなるというケースは少なくありません。
そのようなときに貸す側は増額請求ができますし、借りる側が減額請求をすることも可能です。
そこで増額・減額請求をするための要件や、する場合の注意点などに関して解説していきましょう。
賃料の増額・減額請求には要件があります。
この要件を定めているのが、借地借家法という法律であり「借地借家法第32条1項」において、以下のように定められています。
それぞれのケースを詳しく解説していきましょう。
賃料を増額、または減額の請求ができるケースとして、租税などの負担の増減があったときが考えられます。
この場合の租税とは、固定資産税のことを指します。
固定資産税に関しては、その土地・建物の評価額に対して割合が決まりますので、土地価格の上昇下降などによって変動することになります。
また、固定資産税に関する法改定が行われ、その影響によって税負担が変動する可能性もあります。
こうした税負担の変動は賃料の増額・減額の要件を満たしているので増額や減額を請求することができます。
賃料の増額や減額を請求する条件として、土地や建物の価格が上昇もしくは下降したことが考えられます。
近隣に商業施設ができる、新たな鉄道駅ができるなどに理由で土地・建物価格が上昇したり、単純に建物の築年数が増え、建物の価値が下がったりすることが考えられます。
不動産の賃料の増額、減額が認められる要件として、近傍同種の不動産の賃料と比較したとき、不相当であるときが考えられます。
そもそも不動産物件の賃料は、その土地の不動産価格などに応じて設定されますが、法律上確実な指標がないものではあります。
そのため参考となるのが近傍同種の賃料価格です。
近傍同種の土地建物の賃料が上がれば、それに合わせて賃料を増額できる可能性がありますし、その反対もあります。
なお、建物の賃料と近接同種の賃料を比較する場合には、築年数なども考慮する必要がありますので、ある程度相手が納得できるだけの資料を準備することが重要です。
賃料の増額請求も減額請求も認められた権利です。
ただし請求をすること自体は可能ですが、実際に認められるかどうかは相手側に同意してもらうことが必要です。
また当事者同士の話し合いで合意に至らない場合、最終的に裁判において決めることがあります。
当事者同士の話し合いや裁判、どちらでも重要となるのは相手や裁判官に対し、賃料の増額や減額が必要であることを裏付ける資料の提示することです。
賃料交渉の裁判などで必要な資料集めや作成するなどの注意点を確認していきましょう。
賃料の増額・減額請求において、重要になるのが現在の賃料に双方が納得し、同意したタイミングです。
賃料の増額・減額を請求することは、現在の賃料を変えることですので、現在の賃料で双方が納得した時点から、現在までにどのような変化が起きたかを証明することがポイントです。
意識すべきは前回賃料の増減があった地点ではなく、「現在の賃料に双方が納得した最新の日付」です。
たとえば10年間同じ賃料での賃貸契約が続いていた場合を考えましょう。
この場合10年前が双方が賃料に同意した日となりそうですが、そうではありません。
賃貸契約は、一定期間ごとに更新が行われます。
この更新時に新たな賃貸契約を結んでいますので、双方が陳楼に同意した日は最後に賃貸契約(更新契約)をしたタイミングです。
そのタイミングから現在までの変化に関して、証明する資料を提示しなければいけません。
賃料の増額・減額の請求を行い、相手側が納得せずに賃貸契約が結べない場合、できるだけ早く解決をしたいことから裁判に頼りたくなるかもしれません。
しかし賃料の増額・減額交渉に関しては当事者間の交渉がまとまらない場合、いきなり裁判とはなりません。
必ず事前に調停を行う必要があります。
仮に訴訟を訴えたとしても、裁判所からまずは調停を行うようにと指示を受けるだけとなりますので、必ず調停を行ったうえで、必要であれば裁判という流れで考えましょう。
今回は賃料の増額・減額請求の要件や注意点などについて解説していきました。
土地や建物の賃料に関しては、値上げ・値下げの請求権を、貸している側・借りている側がそれぞれ持っています。
請求をするためには、値上げや値下げに相当する理由が必要であり、主な理由は租税などの負担上昇や、土地・建物の価値の変化、経済事情の変動、近傍同種の賃料相場の変化などが挙げられます。
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